Wie wird die Westdeutschen Hausrente berechnet?
Entscheidend für die Berechnung Ihrer Westdeutschen Hausrente sind die folgenden Einflussgrößen:
- Wert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung
- Alter und Geschlecht aller Nießbrauchberechtigter
- Mietwert Ihrer Immobilie, der sich aus der Größe Ihrer Immobilie und der ortsüblichen Miete pro qm, die zu für das Objekt zu erzielen wäre, zusammensetzt.
- Gewünschte Auszahlungsvariante
| Verkauf mit Einmalzahlung + Nießbrauchrecht |
| Verkauf mit Einmalzahlung + Nießbrauchrecht + monatliche Westdeutsche Hausrente |
| Verkauf ohne Einmalzahlung + Nießbrauchrecht + monatliche Westdeutsche Hausrente |
Bei der Berechnung der Höhe Ihrer Immobilienrente kommen je nach Anbieter unterschiedliche Berechnungsgrundlagen zur Anwendung: die Sterbetafeln des Bundesamtes für Statistik oder die der Versicherungswirtschaft, aus denen sich geringere Rentenzahlungen ergeben.
Wir nutzen bei der Berechnung der Westdeutschen Hausrente die Zahlen des Bundesamtes für Statistik. Bei der Berechnung kommt es vor allem auf die Restlebenserwartung an. Außerdem ist die Höhe der monatlichen Zahlung abhängig davon, ob Sie allein oder gemeinsam mit einer anderen Person von der Leibrente profitieren wollen.
Berechnungsbeispiel:
Ein 70jähriger Mann möchte in seiner Eigentumswohnung, mit einem Immobilienwert von 350.000 Euro, wohnen bleiben und eine Rente aus dem Verkauf seiner Wohnung erzielen:
Wert des lebenslangen Nießbrauchrechts
92.400Euro
- Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor
- 700 Euro x 12 Monate x 11,00
Ermittlung des zu verrentenden Betrags
257.600Euro
- Wert der Immobilie - Wert des lebenslangen Nießbrauchrechts
- 350.000 Euro - 92.400 Euro
Ermittlung der monatlichen Leibrente
1.951,50Euro
- zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor
- 257.600 Euro : 12 Monate : 11,00
Welche Kosten sind mit dem Verkauf der Immobilie verbunden und wer trägt sie?
Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer werden vom Käufer übernommen.
Wir als Immobilienmakler werden von Ihnen als Verkäufer beauftragt und fühlen uns damit Ihnen verpflichtet. Wir führen Sie als Verkäufer mit dem potenziellen Käufer zusammen und bis zum Vertragsabschluss. Wir arbeiten im Falle der Immobilienverrentungsgeschäfte nach dem sogenannten Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass Sie als Verkäufer für die Maklercourtage aufkommen und damit ist mit hundertprozentiger Sicherheit gewährleistet, dass wir nur Ihnen verpflichtet sind und ausschließlich in Ihrem Interesse handeln.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht?
Der wichtigste Unterschied: das Wohnrecht (richtigerweise „Wohnungsrecht“) erlaubt Ihnen nur das Wohnen in Ihrem Haus, während der Nießbrauch Ihnen auch alle Erträge aus dem Objekt sichert.
Beides – sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauchrecht – sollten erstrangig im Grundbuch eingetragen und so genau wie möglich im Notarvertrag formuliert werden.
Es sollte auch vertraglich geregelt werden, wie verfahren wird, wenn der Berechtigte das Wohnrecht oder den Nießbrauch, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr in Anspruch nehmen kann.
Wird die Westdeutsche Hausrente auch erhöht?
Die Westdeutsche Hausrente wird vertraglich an den sogenannten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Bei steigender Teuerungsrate erhöhen sich so auch die Rentenzahlungen. Wird das Leben teurer steigt auch die Westdeutsche Hausrente!
Wer sorgt nach dem Verkauf meiner Immobilie für die Instandhaltung?
Es empfiehlt sich auch hier, möglichst genau zu regeln und vertraglich festzuhalten, welche Kosten von wem zu tragen sind.
Die gesetzliche Regelung nach § 1041 BGB sieht vor, dass der Nießbrauchsberechtigte während der Dauer seines Nutzungsrechtes für die Erhaltung der Sache verantwortlich ist.
Sein Nutzungsrecht bezieht sich allerdings nur auf die gewöhnliche Nutzung und nicht auf die Substanz der Sache, insofern treffen ihn auch nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Gewöhnliche Unterhaltungskosten sind z.B. Verbrauchskosten wie Strom, Kanalgebühren, Wasser, Heizung, Schornsteinfeger, notwendige Versicherungen, Steuern (Grundsteuer). Zu den außergewöhnlichen Unterhaltungskosten, die vom (neuen) Eigentümer zu tragen sind, zählen alle Kosten, die von der Sanierung des Treppenhauses über die Erneuerung der Fenster bis zur Modernisierung der Heizung reichen können.
Was muss versteuert werden?
Ein einmaliger Auszahlungsbetrag bei der Immobilienverrentung ist in der Regel steuerfrei. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass Sie in ihrer eigengenutzten Immobilie seit über zwei Jahren wohnen. Bei einer vermieteten Immobilie gilt: Sie sind seit über 10 Jahren Eigentümer dieser Immobilie.
Generell gilt: die Leibrente durch einen Hausverkauf ist Einkommen. Im Falle der Leibrente ist entscheidend, wie hoch Ihr Ertragsanteil abhängig von Ihrem Alter bei Beginn der Leibrentenzahlung ist. Nehmen wir an, Sie sind zu Beginn der Leibrente 70 Jahre alt, dann müssen Sie 15 % der Leibrente zu Ihren anderen Einkünften hinzuzählen. Diese Einkünfte könnten dann in Abhängigkeit von Ihren anderen Einkünften steuerpflichtig sein.
Auszug Ertragsanteile lebenslange Leibrenten ab 2005
Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des Rentenberechtigten |
Ertragsanteil in % |
67 |
17 |
69 – 70 |
15 |
75 |
11 |
80 |
8 |
85 – 87 |
5 |
94 – 96 |
1 |
Gibt es die Westdeutsche Hausrente nur für Einzelpersonen oder auch für Paare?
Die Westdeutsche Hausrente und das Nießbrauchrecht kann mehrere Berechtigte bevorteilen, unabhängig davon, ob Sie verheiratet sind oder nicht. Denkbar ist auch, dass Geschwister als Berechtigte eingetragen werden. Einzige Voraussetzung: Die jüngste Person muss 70 Jahre alt sein, dann wird Rente gezahlt bis der länger Lebende verstorben ist. Da es sich um eine individuelle vertragliche Regelung handelt, kann ausgestaltet werden, wer welche Rechte erhalten soll.
